Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Бузулукский районный суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование иска указала, что ** ** **** между истцом и ответчиком – ФИО2 был заключен в письменной форме договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продала, а истец купила комнату в коммунальной квартире площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, коммунальная <адрес>, комната №. Указанная квартира принадлежала ФИО2 на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ** ** ****№. Для совершения сделки купли-продажи и подписания договора купли–продажи ФИО2 выдала доверенность на имя К. Н.А. Заключенный между ними договор купли-продажи был исполнен как в части оплаты, так и в части передачи квартиры во владение покупателю.

Истец произвела расчет по сделке, передав ответчику оговоренную в п.8 договора сумму <данные изъяты> руб. Договор одновременно являлся передаточным актом (п.11). ФИО2 передала истцу ключи от комнаты. После чего истец вселилась в нее и проживает по настоящее время.

** ** **** стороны обратились в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о регистрации (переходе) права собственности на комнату. Регистрация перехода права собственности была приостановлена на <данные изъяты>, так как ФИО2 не были предоставлены отказы от права преимущественной покупки собственников других комнат. По истечению <данные изъяты>, в регистрации права собственности на имя истца вышеуказанной комнаты было отказано. Срок действия доверенности, выданной на имя К. Н.А., истек. В последствии истец неоднократно, как устно, так и письменно обращалась в ФИО2 по вопросу заключения сделки купли-продажи, но она отказывается заключать договор купли-продажи и от истца скрывается.

Истец просил внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на объект недвижимости: комнату, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>, коммунальная <адрес>, комната № от ФИО2, ** ** **** года рождения к ФИО3, ** ** **** года рождения на основании заключенного между ними договора купли-продажи от ** ** ****.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в заявлении, представленном в суд, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Исковые требования поддержала полностью.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании полностью поддержала исковые требования и просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 пояснила в суде, что не идет в Росреестр, потому, что ФИО3 хочет получить другое жилье.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о регистрации права) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Подача заявлений на государственную регистрацию перехода прав является одним из обязательных условий соблюдения процедуры государственной регистрации. Данное требование основано на законе.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что согласно договора № на передачу жилого помещения в собственность граждан от ** ** ****. МО г.Бузулук в лице директора МУП «Бузулукстройремзаказчик» В. А.К., именуемая в дальнейшем Администрация с одной стороны и ФИО2, заключили настоящий договор о нижеследующем: Администрация безвозмездно передала комнату в собственность, а ФИО2, приобрела в собственность занимаемую ей комнату, расположенную по адресу: <адрес> в коммунальной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже пятиэтажного дома; с удобствами – центральное отопление, водоснабжение, канализация, кадастровый №.

Из договора купли-продажи от ** ** **** следует, что ФИО2, продала, а ФИО3 купила комнату, находящуюся по адресу: <адрес>, квартира коммунальная №, комната №. Комната, назначение: жилое помещение, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>.

Распиской подтверждается, что ФИО2 получила от К.Н.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. за проданную коммунальную <адрес>, ком. №.

Из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости от ** ** ****№ следует, что комната площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, квартира коммунальная №, комната №, этаж <данные изъяты>, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб..

** ** ****. истец и ответчик обратились с заявлением о переходе права собственности на спорную комнату в коммунальной квартире на ФИО3 в Управление Росреестра по <адрес>. Сторонами был представлен договор купли-продажи от ** ** ****.

** ** ****. Управление Росреестра по <адрес> выносит Уведомление о приостановлении государственной регистрации до ** ** ****. В Уведомлении указано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 42 Жилищного кодекса).

Сообщением от ** ** **** истцу и ответчику было отказано в государственной регистрации права собственности на спорную комнату, в связи с тем, что сторонами не представлены письменные отказы собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты №, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

** ** ****. стороны повторно подают заявление о переходе права собственности на спорную комнату в коммунальной квартире на ФИО3 в Управление Росреестра по Оренбургской области.

** ** ****. Управление Росреестра по Оренбургской области выносит Уведомление о приостановлении государственной регистрации до ** ** ****. В Уведомление указано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 42 Жилищного кодекса).

Вместе с другими документами не представлены ни документы, подтверждающие, что Продавец известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о продажи комнаты, ни документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. Таким образом, договор купли-продажи комнаты заключен с нарушением действующего законодательства, что является препятствием к государственной регистрации заявленного права (переход права).

Из уведомления государственного регистратора от ** ** ****. года следует, что ** ** ****. года проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: прочие ограничения за № на объект недвижимости, кадастровый №, комната, назначение: жилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, адрес: <адрес>, коммунальная № комната №, на основании Определения судьи Бузулукского районного суда С. Л.А. от ** ** ****.

Уведомлением от ** ** ****. приостановлена государственная регистрация права с ** ** ****. по осуществлению действий по переходу права собственности на комнату № в коммунальной <адрес> до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии ареста и запрета. Одновременно напоминают, что сторонами представлены отказы от права преимущественной покупки не от всех собственников квартиры.

Уведомлением от ** ** ****. погашена запись об ограничении (обременении) прав на объект недвижимости комната № в коммунальной <адрес>, на основании определения Бузулукского районного суда от ** ** ****.

Уведомлением от ** ** ****. сторонам было отказано в государственной регистрации права собственности на спорную комнату, в связи с тем, что собственниками квартиры являются два несовершеннолетних в возрасте 14 лет и четверо малолетних до 14 лет. Документов, подтверждающих письменное извещение несовершеннолетних нет. Отказов от несовершеннолетних и согласия родителей не представлено. Отказов родителей малолетних от права преимущественной покупки от их имени также нет. Согласие на это органа опеки и попечительства на государственную регистрацию не представлены.

Уведомлением от ** ** ****. проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: прочие ограничения за № на объект недвижимости, кадастровый №, комната, назначение: жилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, адрес: <адрес>, коммунальная № комната №, на основании Определения судьи Бузулукского районного суда С. Л.А. от ** ** ****.

В силу части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Существо преимущественного права покупки состоит в том, что собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное по сравнению с посторонними лицами право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи указанной комнаты с публичных торгов. Собственник продаваемой комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат в данной коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Если комната продается кому-либо из числа собственников комнат в данной коммунальной квартире, преимущественного права покупки у остальных собственников комнат не возникает.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник комнаты в данной коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует отметить, что преимущественное право установлено в целях обеспечения прав собственников смежных помещений, для которых важное значение имеет то, кто приобретет соседнее помещение. Кроме того, указанное правило направлено на уменьшение числа комнат в коммунальной квартире, принадлежащих разным собственникам.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку комната в коммунальной квартире была продана с нарушением преимущественного права покупки остальных собственников комнат в коммунальной квартире. Договор купли-продажи комнаты заключен с нарушением действующего законодательства, что является препятствием к государственной регистрации заявленного права (переход права).

Истцом не представлено документов, подтверждающих письменное извещение несовершеннолетних детей, являющихся собственниками комнат в коммунальной квартире о продаже комнаты №. Отказов от несовершеннолетних и согласия родителей не представлено. Отказов родителей малолетних от права преимущественной покупки от их имени также нет. Согласие на это органа опеки и попечительства на государственную регистрацию не представлены, на что было указано сторонам в Уведомлении регистрирующего органа от ** ** ****

Кроме того, в настоящее время Уведомлением от ** ** ****. проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: прочие ограничения за № на объект недвижимости, кадастровый №, комната, назначение: жилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, адрес: <адрес>, коммунальная № комната №, на основании Определения судьи Бузулукского районного суда С. Л.А. от ** ** ****., что делает невозможным переход права собственности на спорную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Санфирова О.П.

Решение в окончательной форме принято 16 декабря 2017г.

Подлинник решения подшит в гражданском деле №2(1)-2587/17 в производстве Бузулукского районного суда